Le bail

La durée du bail :

La durée habituelle d'un bail est de 3 ans.

Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut prévoir dans le bail, un contrat d'un an dans le cas où un événement familial ou professionnel surviendrait au propriétaire.

Sauf résiliation, le bail est AUTOMATIQUEMENT renouvelé.

La fin du bail :

Vous pouvez partir à tout moment, en cours de bail, aux conditions suivantes :

- prévenir le propriétaire 3 mois avant la date prévue de votre départ, par lettre recommandée avec accusé de réception,
-  payer les loyers et charges pendant ces 3 mois.

•  ATTENTION !

Ce délai peut être ramené à 1 mois dans certains cas :

-  si le locataire est muté ou a perdu son emploi,
-  si le locataire est bénéficiaire du R.M.I. ou s'il a un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
-  si le locataire de plus de 60 ans doit partir pour des raisons de santé.

Le dépot de garantie :

Le propriétaire a le droit de vous demander, lors de la signature du bail, un DÉPÔT DE GARANTIE (une caution financière) dont le montant ne peut être supérieur à 2 mois de loyer de base (charges non comprises).

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai de 2 mois suivant votre départ définitif du logement : remise des clés et état des lieux effectués.

Si le propriétaire ne vous rend pas le dépôt de garantie, vous devez lui écrire une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant le remboursement des sommes dues ou les justificatifs l'autorisant à garder tout ou une partie de la somme.

En cas de forte dégradation, non seulement le propriétaire peut garder le dépôt de garantie, mais peut aussi vous demander le remboursement des travaux si le montant est supérieur au dépôt de garantie.

La caution :

La personne qui se porte garant s'engage à payer à la place du locataire s'il ne peut faire face lui-même au paiement de sa dette de loyer.

Cet engagement doit être écrit, soit directement entre le bailleur et la personne qui se porte caution, soit établi par un notaire. Il doit comporter le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail. La personne peut mentionner une somme maximale au-delà de laquelle elle ne s'engagera pas.

Le bailleur doit remettre un exemplaire signé du contrat de location à la personne qui se porte caution.

La caution donnée engage tous les biens personnels, les revenus, salaires ou pensions, ainsi que le logement des personnes propriétaires.

L'état des lieux :

C'est un document très important qui décrit l'état du logement loué.

L'état des lieux doit être fait AVANT l'entrée dans les lieux et au DÉPART. Votre présence est indispensable. Il doit être ÉCRIT en 2 exemplaires, signé par le locataire et le propriétaire.
Il doit comporter des TERMES PRÉCIS (taché, écaillé, fissures…), pas de termes flous (passable, correct…). CHAQUE PIÈCE doit être visitée, tout doit être signalé.

Avant de signer, vous avez toujours la possibilité d'émettre des réserves ou de faire des remarques. Il est très important de bien noter tous les défauts sur l'état des lieux d'entrée car à votre départ, on comparera l'état des lieux d'entrée et de sortie pour vous remettre votre caution.

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Le loyer :

Le loyer de base est fixé lors de la signature du bail.

Il peut être révisé pune fois par anp :

- une clause du bail prévoit son augmentation.

- celle-ci est révisée une fois par an : la date est indiquée dans le contrat, sinon la date d'anniversaire du bail est retenue.

- l'augmentation est LIMITÉE : elle ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction établi par l'INSEE.

Pour toute information concernant l'augmentation de loyer, contacter l'A.D.I.L.33.

 La quitance de loyer :

Le propriétaire doit vous remettre gratuitement une quittance. C'est une preuve du paiement du loyer. Elle doit détailler :

-  le loyer de base,
-  les charges.

Les obligations du locataire :

-  Vous devez payer le loyer et les charges. En général, le paiement est mensuel.
-  Vous devez utiliser paisiblement le logement.
- Vous êtes responsable des dégradations et pertes qui pourraient arriver en cours de bail dans le logement.
-  Vous ne pouvez pas vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes.
- Vous ne pouvez pas transformer le logement, ni les équipements sans l'accord écrit du propriétaire.
-  Vous devez vous assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…).
Le propriétaire est en droit de vous demander, chaque année, un justificatif de votre assurance. La loi prévoit la résiliation de la location en cas d'absence d'assurance.

Les obligations du propriétaire :

Il doit mettre à la disposition du locataire le logement et les équipements en bon état.

Il doit délivrer gratuitement, à la demande du locataire, une quittance de loyer.

Il doit assurer au locataire un usage paisible du logement.

Il ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, s'ils ne constituent pas une transformation du logement. Mais ces aménagements resteront au propriétaire à votre départ.

Il doit entretenir les locaux en état de servir et faire toutes les grosses réparations. Toutes les petites réparations et réparations d'entretien doivent être faites par le locataire.

Les réparations dites locatives sont précisées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Exemples liés à la responsabilité du locataire ? 

-  l'entretien des jardins (taille, tonte, remplacement des arbustes…),
- les frais liés aux ouvertures intérieures et extérieures du logement (portes et fenêtres, stores…),
-  parties intérieures (maintien en état de propreté, petits raccords de peinture, papier peint, revêtement des sols…),
-  plomberie (vidange des fosses septiques, nettoyage des dépôts de calcaire…),
-  électricité (remplacement des interrupteurs, des ampoules, prises de courant…),
-  autres équipements (ramonage des conduits de fumée, gaz et ventilation…).